건물을 신축하거나 증축할 때, 마음대로 건축할 수 있는 것이 아닙니다. 안전하고 계획적인 도시 개발을 위해 일정한 규정과 기준을 준수해야 하며, 이를 확인받기 위해 필요한 절차가 바로 "건축허가"입니다.
건축허가는 건축법에 따라 일정 규모 이상의 건축물을 신축, 증축, 개축, 용도변경할 때 반드시 지방자치단체(시·군·구청)의 허가를 받아야 하는 절차입니다. 허가를 받지 않고 건축할 경우 불법 건축물이 되며, 강제 철거, 벌금, 이행강제금 등의 처벌을 받을 수 있습니다.
그러나 모든 건물이 건축허가 대상이 되는 것은 아니며, 규모에 따라 건축신고만으로 가능한 경우도 있습니다. 따라서 건축허가 대상, 신청 절차, 필요 서류, 허가 후 의무사항, 건축허가 없이 건축할 경우의 처벌 등을 정확히 이해하는 것이 중요합니다.
이번 글에서는 건축허가의 개념, 신청 절차, 예외 사항, 건축허가 후 해야 할 일, 건축허가 없이 건축했을 때의 처벌 등을 자세히 설명해 드리겠습니다.
건축허가란? 개념과 법적 근거
건축허가의 정의
건축허가(建築許可)란 건축법에 따라 일정 규모 이상의 건물을 신축·증축·개축·용도변경하려는 경우, 지방자치단체(시·군·구청)의 허가를 받아야 하는 절차를 의미합니다.
✅ 신축: 새로운 건물을 짓는 행위
✅ 증축: 기존 건물의 규모를 늘리는 행위
✅ 개축: 기존 건물을 철거하고 새로 짓는 행위
✅ 용도변경: 주택을 상가로 변경하는 등 건물의 사용 용도를 바꾸는 행위
법적 근거
건축허가는 「건축법」 제11조(건축허가)를 근거로 시행됩니다.
- 제11조(건축허가의 대상 및 절차): 일정 규모 이상의 건축물을 건축하려면 허가를 받아야 함
- 제14조(허가의 취소 및 철거 명령): 허가 없이 건축한 경우 철거 명령 가능
- 제79조(벌칙): 허가 없이 건축한 경우 벌금 또는 이행강제금 부과
건축허가가 필요한 건물과 면적 기준
모든 건축물이 허가 대상은 아니며, 건축물의 규모 및 용도에 따라 건축허가 또는 건축신고 대상이 됩니다.
| 구분 | 건축허가 필요 | 건축신고 가능 |
|---|---|---|
| 연면적 100㎡ 이상 | ✅ 허가 필요 | ❌ 불가능 |
| 연면적 100㎡ 미만 | ❌ 불필요 | ✅ 신고 가능 |
| 단독주택(3층 이하) | ❌ 불필요 | ✅ 신고 가능 |
| 공장, 창고, 상가 | ✅ 허가 필요 | ❌ 불가능 |
| 용도변경(상업용 → 주거용 등) | ✅ 허가 필요 | ❌ 불가능 |
✔ 100㎡(약 30평) 미만의 단독주택이나 단순한 구조물은 건축신고만으로 가능
✔ 공장, 상가, 다세대주택, 근린생활시설 등은 반드시 건축허가 필요
건축허가 신청 절차
건축허가는 건축사 설계를 거쳐 구청에 신청하는 방식으로 진행됩니다.
1. 사전검토 및 건축기획
- 토지 용도 확인 (국토이용계획 확인서 발급)
- 건축사 선정 및 건축 설계 진행
- 법규 검토 (건폐율, 용적률, 주차장 규정 등)
2. 건축허가 신청 (시·군·구청)
- 건축허가 신청서 제출
- 건축물 설계도면, 배치도, 대지위치도 등 필요 서류 제출
- 심사 후 30일 이내 허가 여부 결정
3. 건축허가 승인 및 고시
- 허가가 완료되면 건축허가서 교부
- 허가 사항은 해당 지자체 홈페이지 등에 고시됨
4. 착공 신고 및 공사 진행
- 건축허가 후 착공 신고 필수
- 공사 중 건축법 위반 사항이 발생하지 않도록 관리
5. 사용승인(준공검사) 및 건축물 등기
- 공사 완료 후 사용승인(준공검사) 신청
- 준공검사 후 건축물대장 등기 가능
건축허가 신청 시 필요 서류
건축허가를 신청하려면 다음과 같은 서류를 제출해야 합니다.
✅ 건축허가 신청서
✅ 건축물 배치도 및 평면도
✅ 대지 위치도
✅ 구조계산서 (연면적 500㎡ 이상 건물)
✅ 토지이용계획 확인서
✅ 설계도서 및 시공 계획서
✔ 건축사는 법적으로 건축설계를 담당해야 하며, 일반인은 허가 신청이 불가능함
건축허가 후 반드시 해야 할 일
- 건축허가 후 1년 이내 착공해야 함 (착공하지 않으면 허가 취소)
- 공사 중 변경 사항 발생 시 변경 허가 신청 필수
- 공사 완료 후 사용승인(준공검사) 신청해야 함
- 건축물대장 등기 완료 후 건물 사용 가능
건축허가 없이 건축하면? 처벌 규정
건축허가 없이 건축을 진행할 경우 불법 건축물로 간주되며, 강력한 행정처분이 내려집니다.
✔ 이행강제금 부과 (위반 면적에 따라 부과, 수천만 원 가능)
✔ 철거 명령 또는 원상복구 명령
✔ 3년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금 부과
건축허가 예외 사항 (건축신고만으로 가능한 경우)
모든 건축물이 허가 대상이 되는 것은 아니며, 다음과 같은 경우 건축신고만으로 가능합니다.
✔ 연면적 100㎡ 미만의 단독주택
✔ 건축물 내부 인테리어 공사 (외부 구조 변경 없음)
✔ 컨테이너, 가설건축물 (임시 건축물)
하지만 신고 대상이라도 일정한 법적 요건을 준수해야 하므로, 반드시 사전에 확인해야 합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 단독주택을 짓는데 건축허가가 필요한가요?
A. 100㎡ 미만이면 건축신고만 하면 되며, 100㎡ 이상이면 허가가 필요합니다.
Q2. 건축허가를 받았는데, 설계를 변경하면 어떻게 하나요?
A. 설계를 변경하면 건축변경허가를 다시 받아야 합니다.
Q3. 건축허가 없이 공사를 진행하면 어떤 처벌을 받나요?
A. 철거 명령, 이행강제금, 3년 이하 징역 또는 벌금 부과 등의 처벌을 받을 수 있습니다.